住宅ローン金利の違い｜0.1%で総返済額はいくら変わるのか

金利ごとの総返済額を並べる

3000万円を35年・元利均等返済で借りた場合の、金利別の金額です。金利の数字そのものより、この総額の並びのほうが判断材料になります。

0.5%と1.8%では、毎月の返済額で18,452円、総額では775万円の差がつきます。同じ物件を買っても、金利の条件だけで小型車が1台買える差が出るということです。

0.1%の差はいくらになるのか

金利1.0%を1.1%にすると、毎月の返済額は1,406円、総返済額は59万181円増えます。この差は借入額と期間によって変わります。

おおまかな目安として、借入1000万円・期間35年あたり0.1%で約20万円と覚えておくと、金利の提示を受けたときに素早く換算できます。複数の金融機関を比較するときは、この換算で「差額が手数料の違いを上回るか」を見ると判断しやすくなります。

変動金利と固定金利の違い

変動金利は半年ごとに金利を見直す代わりに当初の金利が低く、固定金利は完済まで（または当初の一定期間）金利が変わらない代わりに高めに設定されています。変動を選ぶことは、低い返済額と引き換えに金利上昇のリスクを引き受けることを意味します。

3000万円・35年を年0.5%で借りた場合、最初から金利が違っていたらどうなるかを比べます。

実際の変動金利は途中から上がります。年0.5%で10年返済した時点の残高は2195万7,223円で、ここから残り25年が年1.5%に切り替わると毎月の返済額は87,814円（当初より9,939円増）、年2.5%なら98,503円（同20,628円増）になります。10年ぶん元金が減っているため、当初から高い金利で借りた場合よりは影響が小さく収まります。

借り換えで減る額を見積もる

借り換えは、残っているローンを別の金融機関で借り直して金利を下げる方法です。残高2500万円・残り25年のローンを、年1.8%から年0.9%に借り換えた場合を計算します。

総返済額は313万6,657円減り、毎月の負担も10,456円軽くなります。ここから借り換えの諸費用（事務手数料・保証料・登記費用・印紙代などで数十万円）を差し引いたものが実際の効果です。

借り換えが効きやすいのは、残高1000万円以上・残り期間10年以上・金利差1%以上という3条件がそろう場合だと言われます。ただしこれは目安で、残高が大きければ0.5%の差でも十分に元が取れることがあります。自分の残高と残り期間で計算してから判断してください。

ツールで金利を振って比べる

ローン返済シミュレーターでは、入力した金利の前後を自動で振った比較表が表示されます。−0.5%から＋1.0%までの範囲で、毎月の返済額と総返済額、入力条件との差額が並びます。

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   提示された条件で計算する

   借入額・金利・期間を入れると、その条件での毎月返済額と総返済額が出ます。

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   金利比較の表を見る

   0.1%刻みを含む前後の金利が並び、総返済額の差額が表示されます。金融機関ごとの提示を比べるときの換算表として使えます。

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   上昇シナリオを試す

   変動金利を検討しているなら、金利を1.5%や2.5%に変えて毎月の返済額を確認してください。そこまで上がっても払えるかどうかが、変動を選べるかどうかの基準になります。

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   借り換えを試算する

   借入額に現在の残高、期間に残りの年数を入れて、今の金利と借り換え後の金利それぞれで計算します。差額が諸費用を上回るかを確認してください。

金利以外の条件で総額を下げたい場合は、期間を短くする方法と繰り上げ返済があります。それぞれローン返済額の計算方法と繰り上げ返済の効果で金額を確認できます。

よくある質問

金利が0.1%違うと総返済額はどれくらい変わりますか？

3000万円を35年借りる場合、年1.0%と1.1%では総返済額が59万181円違います。毎月の返済額では1,406円の差です。借入額が大きく期間が長いほど差は開き、5000万円・35年なら98万3,648円、2000万円・35年なら39万3,489円になります。借入1000万円・35年あたり約20万円が目安です。

変動金利と固定金利はどちらを選ぶべきですか？

金利が上がったときに返済を続けられるかどうかで決まります。3000万円・35年を0.5%で借りた場合、金利が1.5%まで上がれば毎月の返済額は77,875円から91,855円へ、約1万4000円増えます。この増加を吸収できる家計なら変動を選ぶ余地があり、難しければ固定のほうが安心です。金利が上がった条件で試算してから判断してください。

5年ルールと125%ルールがあれば返済額は増えませんか？

5年間は増えませんが、負担が消えるわけではありません。返済額が据え置かれても金利が上がれば利息は増えるため、同じ返済額のうち元金に回る部分が減り、元金の減り方が遅くなります。上昇が続くと利息が返済額を上回り、払いきれない利息（未払利息）が発生することもあります。最終的にはどこかで精算が必要です。

借り換えはどれくらい金利が下がれば得になりますか？

一般的な目安は、残高1000万円以上・残り期間10年以上・金利差1%以上の3条件です。残高2500万円・残り25年を1.8%から0.9%に借り換えると、総返済額は313万6,657円減り、毎月も1万456円下がります。ここから諸費用（数十万円）を引いた額が実際の効果です。残高が大きければ0.5%の差でも元が取れることがあるので、条件を入れて計算するのが確実です。

金利が低ければ長い期間で借りたほうがよいですか？

毎月の負担は軽くなりますが、利息の総額は増えます。3000万円・1.0%では、35年の利息が556万円、25年なら391万円で、165万円の差です。低金利なら差は小さくなるものの、完済年齢が上がるという問題は残ります。返済期間を長めにして余裕資金で繰り上げ返済する、という組み合わせも選択肢になります。