いくら借りられる？借入可能額の計算｜年収と毎月返せる額から逆算

借入可能額には2つの出し方がある

借りられる額を出す方法は、大きく2通りに分かれます。どちらから出すかで答えが変わるため、両方を計算して低いほうを採用するのが安全です。

• 毎月返せる額から逆算する：家計の実態から「毎月◯万円なら払える」という額を決め、そこから借入額を求めます。自分の生活に合った額が出ます。
• 年収と返済負担率から出す：年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）に上限を置いて計算します。金融機関の審査に近い考え方です。

前者は「返せる額」、後者は「借りられる額」です。多くの場合は後者のほうが大きく出るため、そちらを基準に物件を探すと家計が苦しくなります。

毎月返せる額から逆算する

毎月の返済額が決まっていれば、金利と期間を当てはめて借入額を逆算できます。元利均等返済・ボーナス返済なしの場合の目安です。

同じ毎月10万円でも、金利0.5%と1.5%では586万円の差が出ます。期間を35年から25年に縮めると889万円下がります。「毎月いくら払えるか」が同じでも、条件次第で買える物件の価格帯は大きく動くということです。

年収と返済負担率から出す

返済負担率は、年間の返済額が年収に占める割合です。審査では25〜35%が一つの目安とされます。年収別に、金利1.0%・35年で借りられる額を並べます。

返済負担率を25%から35%に上げると、借入額の目安は4割増えます。ただし負担率は税込年収に対する割合なので、手取りで見ると実質的な負担はもっと重くなります。年収500万円で負担率35%なら、毎月14万5,833円を35年払い続ける計算です。

なお、返済負担率の計算には住宅ローン以外の借入も含まれます。自動車ローンやカードのリボ払い、奨学金の返済がある場合、その年間返済額のぶんだけ住宅ローンに使える枠は減ります。

審査金利という見えない壁

金融機関は、実際に適用する金利ではなく、将来の金利上昇を織り込んだ高めの金利（審査金利）で返済負担率を判定することがあります。3.0〜4.0%程度が使われることが多い水準です。

同じ返済額でも、審査金利で計算すると借入額は3割近く小さくなります。事前審査で思ったより低い額しか出なかった場合、この差が理由であることが少なくありません。逆に言えば、審査金利で通る額は「金利が3%に上がっても返せる額」ということでもあります。

「借りられる額」と「返せる額」を分けて考える

審査に通る額は、返せる額の上限ではありません。次の支出は審査では見られませんが、家計では確実に効いてきます。

• 教育費：子どもが高校・大学に進む時期は、年間で100万円単位の支出が重なります。
• 住居の維持費：固定資産税、修繕費、マンションの管理費・修繕積立金。積立金は年数が経つと値上がりするのが一般的です。
• 諸費用：事務手数料（借入額の2.2%程度）、登記費用、火災保険料など。3000万円の借入なら100万円前後を別に用意します。
• 収入の変動：産休・育休、転職、役職定年など、35年のあいだに収入が下がる局面は珍しくありません。

手取り収入に対する返済額の割合を20〜25%に収めると、こうした変動を吸収しやすくなります。年収500万円（手取り約390万円）なら、毎月6万5,000円から8万1,000円程度が目安です。金利上昇の影響を確かめたい場合は金利の違いと総返済額も参考にしてください。

ツールで逆算する

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   「借入可能額」タブを開く

   毎月返せる額から逆算する欄と、年収から出す欄の両方があります。金利と返済期間は共通で使われます。

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   毎月返せる額を入れる

   家計から決めた金額を入力すると、その返済額で借りられる元金が出ます。期間と金利を組み合わせた早見表も同時に表示されます。

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   年収と返済負担率を選ぶ

   年収を入れ、返済負担率を20%・25%・30%・35%から選ぶと、毎月返せる額の目安とそこから逆算した借入額が出ます。

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   結果を返済額タブに渡す

   出てきた借入可能額をそのまま「返済額を計算」タブに送れます。総返済額や利息、返済予定表まで確認して、現実的な金額かどうかを見極めてください。

審査金利での試算をしたい場合は、金利の欄に3.0%を入れて計算します。同じ毎月返済額でいくらまで下がるかが分かります。返済額の計算そのものはローン返済額の計算方法、返済開始後の前倒しは繰り上げ返済の効果をどうぞ。

よくある質問

毎月10万円の返済なら、いくら借りられますか？

元利均等返済・ボーナス返済なしの場合、金利1.0%・35年なら約3542万円、金利0.5%・35年なら約3852万円、金利1.5%・35年なら約3266万円が目安です。期間を25年に縮めると金利1.0%で約2653万円まで下がります。金利と期間の組み合わせで1000万円近く変わるため、条件を決めてから計算してください。

年収の何倍まで借りられますか？

返済負担率と金利しだいですが、金利1.0%・35年・負担率25%なら年収のおよそ7.4倍、負担率35%なら約10.3倍が計算上の上限になります。かつて言われた「年収の5倍」は金利が高い時代の目安で、低金利では倍率が大きく出ます。ただし借りられる倍率と無理なく返せる倍率は別で、手取りに対する返済額の割合で確認するほうが実態に合います。

返済負担率は何%までが安全ですか？

審査では25〜35%が目安とされますが、これは税込年収に対する割合です。手取りで見ると同じ35%は45%前後に相当することもあり、教育費や維持費を考えると余裕がありません。手取り収入に対して20〜25%に収めると、収入の変動や金利上昇を吸収しやすくなります。

事前審査で出た額より少なく借りても問題ありませんか？

問題ありません。事前審査の結果は上限であって、その額まで借りる義務はありません。借入額を減らせば毎月の返済額も総返済額も下がります。審査で通った額を基準に物件価格を上げていくと、金利上昇や収入減のときに余裕がなくなるため、家計から決めた額を軸にするほうが安全です。

頭金はどれくらい必要ですか？

頭金なしで借りられる商品も一般的ですが、借入額が増えるぶん総返済額は増えます。3000万円を35年・1.0%で借りると利息は約556万円、頭金500万円を入れて2500万円にすれば約464万円で、92万円の差になります。一方で手元資金を使い切るのは避けるべきで、諸費用と生活防衛資金を残した範囲で決めてください。